Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων - 9 χρήσιμες απαντήσεις

( άρθρο  του buildnet.gr .)

Ακούω καθημερινά συμπολίτες μου να με ρωτούν: τι είναι Ενεργειακή Επιθεώρηση, με ποιο τρόπο γίνεται, γιατί να μπει αυτό το «χαράτσι», είμαι υποχρεωμένος να την κάνω, τι είναι ο Ενεργειακός Επιθεωρητής...

Θα επιχειρήσω σήμερα να απαντήσω σε ορισμένα βασικά ερωτήματα περί της Ενεργειακής Επιθεώρησης Κτιρίων (τα περισσότερα από τα οποία τα απαντώ και την Τρίτη 3/4 στις 18:30, ως καλεσμένος της εκπομπής «Το Α και το Ω των Ακινήτων» στο τηλεοπτικό Κανάλι 9).


1.  Πώς και γιατί μπήκε στη ζωή μας η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων;

Η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων δεν αποτελεί κάποιο νέο «τέχνασμα» του κράτους για είσπραξη εσόδων ή για την τόνωση της αγοράς του τεχνικού κλάδου, που έχει υποστεί μεγάλες συνέπειες, λόγω της κρίσης.

Πρόκειται για μια διαδικασία, που καθυστέρησε αρκετά έτη μέχρι να αποτελεί σήμερα αναπόσπαστο μέρος των μεταβιβάσεων και των ενοικιάσεων ακινήτων. Συμπτωματικά καθιερώθηκε σε μια ιδιαίτερα δύσκολη για τα οικονομικά των ελληνικών νοικοκυριών περίοδο, με αποτέλεσμα – και δικαίως – οι πολίτες να την αντιμετωπίσουν με έντονη δυσαρέσκεια, ως άλλη μια οικονομική επιβάρυνση στον προϋπολογισμό τους («χαράτσι»).

Τα πράγματα έχουν όμως ως εξής:

Τα κτίρια στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με μελέτη του 2002, ευθύνονταν για το 40% της συνολικής κατανάλωσης ενέργειας στην Ε.Ε., με την τάση να είναι αυξητική, λόγω της οικοδομικής ανάπτυξης. Η Ε.Ε. προκειμένου να τηρήσει τις υποχρεώσεις της προς το Πρωτόκολλο του Κυότο, της σύμβασης δηλαδή του πλαισίου των Ηνωμένων Εθνών για την κλιματική αλλαγή και τη μείωση των παγκόσμιων ρύπων διοξειδίου του άνθρακα (CO2), προχώρησε στη σύνταξη Οδηγίας, που υποχρέωσε τα κράτη-μέλη να καθορίσουν διαδικασίες με σκοπό τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας στον κτιριακό τομέα και την αύξηση του ποσοστού της προερχόμενης ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές.

Η εφαρμογή της κοινοτικής οδηγίας στην Ελλάδα έγινε με τον Ν. 3661/2008 «Μέτρα για τη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης των κτιρίων και άλλες διατάξεις», που επέβαλε τη σύνταξη «Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης (ΚΕΝΑΚ)», ο οποίος και εφαρμόζεται επίσημα από τον Οκτώβριο του 2010.

Με τον ΚΕΝΑΚ:

    ορίστηκε η μεθοδολογία υπολογισμού της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και οι κατηγορίες της ενεργειακής τους κατάταξης
    καθορίστηκαν οι ελάχιστες «ενεργειακές» προδιαγραφές για τα νέα ή τα ριζικώς ανακαινισμένα κτίρια
    ορίστηκε το περιεχόμενο της Μελέτης Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου, η οποία έχει αντικαταστήσει την παλαιά «Μελέτη Θερμομόνωσης» και έχει ενσωματωθεί υποχρεωτικά στις απαιτούμενες μελέτες για την έκδοση αδείας για τα νέα ή τα ριζικώς ανακαινισμένα κτίρια
    καθορίστηκε η διαδικασία της Ενεργειακής Επιθεώρησης Κτιρίων
    καθορίστηκαν οι διαδικασίες Επιθεωρήσεων Λεβήτων και Εγκαταστάσεων Θέρμανσης και Επιθεωρήσεων Εγκαταστάσεων Κλιματισμού (οι οποίες δεν πρέπει να συγχέονται με τις Ενεργειακές Επιθεωρήσεις Κτιρίων, καθώς είναι ξεχωριστές διαδικασίες και δεν αποτελούν αντικείμενο του παρόντος άρθρου)


2.  Τι είναι η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίου;

Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίου είναι η διαδικασία που αποσκοπεί:

    στην εκτίμηση της κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας του κτιρίου συνολικά και αναλυτικά για θέρμανση, ψύξη, ζεστό νερό χρήσης, αερισμό, φωτισμό
    στην ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου σε μια από τις 9 κατηγορίες (από τη λιγότερο ενεργοβόρα Α+ στην περισσότερο ενεργοβόρα Η)
    στην έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του κτιρίου
    στη σύνταξη συστάσεων προς τον ιδιοκτήτη/χρήστη για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου του


3.  Τι είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) κτιρίου;


Το ΠΕΑ είναι ένα πιστοποιητικό που αφορά στο ακίνητο και όχι στον ιδιοκτήτη/χρήστη και που αναφέρει:

    τα γενικά στοιχεία του ακινήτου (χρήση, διεύθυνση, μ2, στοιχεία ιδιοκτήτη, φωτογραφία)
    την ενεργειακή του κατάταξη, ως αποτέλεσμα της Ενεργειακής Επιθεώρησης
    την ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας (συνολικά και για θέρμανση, ψύξη, ζνχ, αερισμό, φωτισμό) και τις ετήσιες εκπομπές ρύπων διοξειδίου του άνθρακα (CO2)
    συστάσεις για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου
    τα στοιχεία του Ενεργειακού Επιθεωρητή (σφραγίδα & υπογραφή)
    και τον μοναδικό αριθμό πρωτοκόλλου, ο οποίος μπορεί ανά πάσα στιγμή να ελεγχθεί σε ιστοσελίδα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), εξασφαλίζοντας την εγκυρότητα του πιστοποιητικού

Το ΠΕΑ ισχύει για 10 χρόνια από την ημερομηνία έκδοσής του, εκτός αν το ακίνητο ριζικώς ανακαινιστεί, οπότε απαιτείται νέα έκδοση ΠΕΑ για  να ενσωματωθούν οι αλλαγές της ανακαίνισης σε αυτό.

4.  Σε ποια ακίνητα αφορά η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων;

Καταρχάς δεν αφορά σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια.

Η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων διενεργείται σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων, που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Εξαιρούνται από τον ΚΕΝΑΚ και κατά συνέπεια από την υποχρέωση Ενεργειακής Επιθεώρησης:

    μνημεία και κτίρια που προστατεύονται από νόμο (τα διατηρητέα δεν εξαιρούνται, αλλά επιθεωρούνται)
    χώροι λατρείας, εκκλησίες
    προσωρινά κτίρια με διάρκεια χρήσης έως 2 έτη (τα εξοχικά δεν εξαιρούνται, αλλά επιθεωρούνται)
    βιομηχανικές-βιοτεχνικές εγκαταστάσεις
    αποθήκες
    εργαστήρια
    κτίρια αγροτικών χρήσεων
    πάρκινγκ αυτοκινήτων
    βενζινάδικα
    αυτοτελείς ιδιοκτησίες επιφάνειας μικρότερης ή ίσης των 50 μ2

5.  Πότε είναι υποχρεωτική η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίου και η έκδοση ΠΕΑ;

Η Ενεργειακή Επιθεώρηση και η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική:

    μετά την επαρκή αποπεράτωση ενός νέου ή της ριζικής ανακαίνισης ενός υφιστάμενου κτιρίου (κατασκευασμένου κελύφους, τοποθετημένων ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και ολοκληρωμένης ρευματοδότησης)
    στις νέες μισθώσεις υφισταμένων κτιρίων (ΟΧΙ ΣΤΙΣ ΑΝΑΝΕΩΣΕΙΣ!). Σε αυτή την περίπτωση το ΠΕΑ ζητείται από τη Δ.Ο.Υ. και ο αρ. πρωτοκόλλου του καταγράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
    στις αγοραπωλησίες υφισταμένων κτιρίων. Σε αυτή την περίπτωση το ΠΕΑ ζητείται από τον συμβολαιογράφο και ο αρ. πρωτοκόλλου του καταγράφεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Όταν μεταβιβάζεται ημιτελές ή μελλοντικό κτίριο, η υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ δηλώνεται απ΄ τον αγοραστή ενώπιον του συμβολαιογράφου και το ΠΕΑ εκδίδεται μετά την επαρκή αποπεράτωσή του.
    σε όσα υφιστάμενα κτίρια εντάσσονται στο πρόγραμμα «Εξοικονόμηση κατ΄ Οίκον» (οπότε απαιτείται η έκδοση δύο ΠΕΑ, ενός πριν και ενός μετά την ενεργειακή αναβάθμιση)


6.  Από ποιους γίνεται η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων;

Η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίων γίνεται από ελεύθερους επαγγελματίες μηχανικούς, οι οποίοι είναι εγγεγραμμένοι σε μητρώο του ΥΠΕΚΑ ως:

    Ενεργειακοί Επιθεωρητές Κτιρίων Β΄ Τάξης, με δικαίωμα επιθεώρησης ακινήτων ανεξαρτήτως επιφάνειας και χρήσης.
    Ενεργειακοί Επιθεωρητές Κτιρίων Α΄ τάξης, με δικαίωμα επιθεώρησης κτιρίων κατοικιών, συνολικού εμβαδού έως 1.000 μ2,

Όλοι οι πιστοποιημένοι Ενεργειακοί Επιθεωρητές κατέχουν ειδικό Αριθμό Μητρώου και έχουν ατομικό λογαριασμό στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΥΠΕΚΑ. Με τον τρόπο αυτό ένας μη πιστοποιημένος επιθεωρητής δεν έχει τη δυνατότητα έκδοσης γνήσιου ΠΕΑ.

7.  Πώς γίνεται η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίου;

α. Καταρχάς γίνεται η συλλογή από τον ιδιοκτήτη των απαραίτητων κατά περίπτωση στοιχείων που του ζητούνται από τον Ενεργειακό Επιθεωρητή (συμβόλαιο, κτηματολόγιο, φύλλο ελέγχου καυστήρα, στέλεχος αδείας, σχέδια, πιστοποιητικά κλπ). Αυτή είναι συνήθως και η πιο χρονοβόρα φάση της διαδικασίας.

β. Ακολουθεί η Ενεργειακή Επιθεώρηση του ακινήτου από τον Ενεργειακό Επιθεωρητή. Η αυτοψία είναι υποχρεωτική και δεν πρέπει να αποφεύγεται. Ο Επιθεωρητής καταγράφει την πραγματική γεωμετρία των χώρων του ακινήτου (που μπορεί να διαφέρει από αυτή των σχεδίων), την ποιότητα και τις διαστάσεις των δομικών υλικών, τα εμπόδια του περιβάλλοντος χώρου, την ηλιοπροστασία, τα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα (θέρμανσης, ψύξης, ζεστού νερού χρήσης κλπ). Σε περίπτωση έλλειψης σχεδίου κάτοψης, η εκπόνηση νέου (αποτύπωση) αποτελεί διαδικασία που δεν υπάγεται στην Ενεργειακή Επιθεώρηση.

γ. Κατόπιν στο γραφείο του ο Ενεργειακός Επιθεωρητής έχοντας τα στοιχεία που συνέλεξε κατά τη φάση της αυτοψίας και με τη βοήθεια ειδικού λογισμικού υπολογίζει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου και εκδίδει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

δ. Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την παράδοση του ΠΕΑ στον ιδιοκτήτη, σφραγισμένου και υπογεγραμμένου από τον Ενεργειακό Επιθεωρητή.

8.  Πόσο κοστίζει η Ενεργειακή Επιθεώρηση Κτιρίου;

Με το ΠΔ 100/2010 καθορίζονταν οι ελάχιστες νόμιμες αμοιβές της Ενεργειακής Επιθεώρησης Κτιρίων.

Μετά την απελευθέρωση του επαγγέλματος του μηχανικού, η τιμή καθορίζεται πλέον με ελεύθερη διαπραγμάτευση μεταξύ του ιδιοκτήτη και του Ενεργειακού Επιθεωρητή.

9.  Είναι υποχρεωτική η ενεργειακή αναβάθμιση ενός ακινήτου, μετά την έκδοση του ΠΕΑ;

Όχι, δεν είναι υποχρεωτική η εκτέλεση παρεμβάσεων στο ακίνητο μετά την Ενεργειακή Επιθεώρηση, παρά μόνο όταν το ακίνητο εντάσσεται στο πρόγραμμα «Εξοικονόμηση κατ΄ Οίκον». (Αυτός άλλωστε είναι και ο σκοπός του προγράμματος).